Testo della norma
Qualora un atto trascritto o iscritto sia dichiarato nullo o sia annullato, risoluto, rescisso o revocato o sia soggetto a condizione risolutiva, la dichiarazione di nullità e, rispettivamente, l'annullamento, la risoluzione, la rescissione, la revocazione, l'avveramento della condizione devono annotarsi in margine alla trascrizione o all'iscrizione dell'atto.
Si deve del pari annotare, in margine alla trascrizione della relativa domanda, la sentenza di devoluzione del fondo enfiteutico.
Se tali annotazioni non sono eseguite, non producono effetto le successive trascrizioni o iscrizioni a carico di colui che ha ottenuto la dichiarazione di nullità o l'annullamento, la risoluzione, la rescissione, la revoca o la devoluzione o a favore del quale si è avverata la condizione. Eseguita l'annotazione, le trascrizioni o iscrizioni già compiute hanno il loro effetto secondo l'ordine rispettivo.
L'annotazione si opera in base alla sentenza o alla convenzione da cui risulta uno dei fatti sopra indicati; se si tratta di condizione, può eseguirsi in virtù della dichiarazione unilaterale del contraente in danno del quale la condizione stessa si è verificata. ((74))
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AGGIORNAMENTO (74)
Il D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 , ha disposto (con l'art. 7, comma 1) che "Le annotazioni previste dagli articoli 2654 , 2655 e 2896 del codice civile devono essere richieste, a cura delle parti o dei loro procuratori o dei notai o altri pubblici ufficiali che hanno ricevuto o autenticato l'atto, entro il termine di trenta giorni dalla data dell'atto o della pubblicazione della sentenza o della pronunzia del decreto. "
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2655 c.c. disciplina la cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni dai registri immobiliari, stabilendo le condizioni per cui un'annotazione di cancellazione può essere richiesta, le modalità del procedimento e gli effetti della cancellazione sull'opponibilità dell'atto originariamente pubblicizzato.
Cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni immobiliari
La cancellazione è l'atto con cui viene eliminata l'efficacia di una trascrizione o iscrizione precedentemente eseguita. Le regole fondamentali sono:
1) Consenso del creditore: la cancellazione volontaria di un'iscrizione ipotecaria richiede l'atto di assenso del creditore ipotecario, redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata; l'assenso può essere incluso nell'atto di quietanza finale del debito;
2) Cancellazione giudiziale: in mancanza del consenso del creditore, la cancellazione può essere ordinata dal giudice quando risulti che il credito garantito è estinto o che l'ipoteca è invalida;
3) Effetti della cancellazione: la cancellazione elimina l'efficacia dell'ipoteca o della trascrizione verso i terzi con effetto dalla data in cui è stata eseguita; gli effetti non sono retroattivi;
4) Cancellazione erronea: la cancellazione eseguita senza titolo valido può essere impugnata; il creditore può ottenere la reiscrizione dell'ipoteca, ma il rango originario è perduto rispetto ai terzi che abbiano acquisito diritti nel frattempo.
Profili applicativi
La cancellazione dell'ipoteca è un'operazione di primaria importanza nel compravendita immobiliare: l'acquirente di un immobile ipotecato può chiedere la cancellazione come condizione sospensiva del rogito o utilizzare la procedura della cancellazione automatica prevista dall'art. 40-bis T.U.B. per i mutui bancari. La cancellazione automatica delle ipoteche per mutui estinti semplifica significativamente la prassi notarile.
In sintesi
L'art. 2655 c.c. regola la cancellazione delle trascrizioni e iscrizioni immobiliari: richiede il consenso del creditore o un provvedimento giudiziale, produce effetti non retroattivi dalla data di esecuzione e tutela i terzi che abbiano acquisito diritti sull'immobile prima della cancellazione erronea.