Testo della norma
L'omissione o l'inesattezza di alcuna delle indicazioni richieste nelle note menzionate negli articoli 2659 e 2660 non nuoce alla validità della trascrizione, eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto o, rispettivamente, la sentenza o la domanda.
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2665 c.c. disciplina le conseguenze dell'irregolarità o dell'incompletezza della nota di trascrizione sull'efficacia della pubblicità immobiliare, stabilendo che non tutte le irregolarità producono la nullità della trascrizione, distinguendo tra vizi che privano di effetti la trascrizione e irregolarità irrilevanti.
Irregolarità della nota di trascrizione: effetti sulla validità
Non ogni difformità o lacuna della nota di trascrizione produce la nullità della trascrizione stessa. Il sistema distingue tra:
1) Vizi che producono nullità: l'omissione del cognome o del nome di una delle parti, la mancata indicazione della natura del diritto trasferito, l'assenza dell'identificazione catastale degli immobili o la mancanza del riferimento al titolo rendono la trascrizione nulla e quindi priva di effetti nei confronti dei terzi;
2) Irregolarità non invalidanti: errori materiali di scarsa importanza, inesattezze nei dati che non incidano sull'identificazione delle parti o dell'immobile, omissioni di dati non essenziali non rendono nulla la trascrizione ma possono rilevare come elemento di rischio;
3) Principio di offensività: la Corte di cassazione ha elaborato il principio per cui la nullità della trascrizione ricorre solo quando l'irregolarità sia tale da impedire ai terzi di identificare le parti, il diritto o l'immobile oggetto della trascrizione, rendendo inaffidabile la pubblicità;
4) Rettifica: alcune irregolarità possono essere rettificate mediante annotazione a margine della trascrizione originaria, conservando il rango della trascrizione originaria.
Profili applicativi
Il notaio è responsabile della corretta compilazione della nota di trascrizione: la nullità della trascrizione per irregolarità della nota può causare all'acquirente danni gravi, primo tra tutti la perdita della priorità rispetto a trascrizioni successive. La giurisprudenza ha progressivamente ampliato la categoria delle irregolarità non invalidanti per evitare conseguenze sproporzionate rispetto a meri errori formali.
In sintesi
L'art. 2665 c.c. distingue tra irregolarità della nota di trascrizione che producono nullità (omissioni relative all'identificazione di parti, diritto o immobile) e irregolarità irrilevanti: solo i vizi che impediscono ai terzi di conoscere il contenuto dell'atto trascritto rendono la pubblicità priva di effetti.