Testo della norma
Devono essere trascritte, qualora si riferiscano ai diritti menzionati dall'art. 2684:
1) le domande indicate dai numeri 1, 2, 3, 4 e 5 dell'art. 2652 per gli effetti ivi disposti;
2) le domande dirette all'accertamento di uno dei contratti indicati dai numeri 1 e 2 dell'art. 2684.
La trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda;
3) le domande dirette a far dichiarare la nullità o a far pronunziare l'annullamento di atti soggetti a trascrizione e le domande dirette a impugnare la validità della trascrizione.
La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda medesima, se questa è stata resa pubblica dopo tre anni dalla data della trascrizione dell'atto che si impugna. Se però la domanda è diretta a far pronunziare l'annullamento per una causa diversa dall'incapacità legale, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, anche se questa è stata trascritta prima che siano decorsi tre anni dalla data della trascrizione dell'atto impugnato, purché in questo caso i terzi abbiano acquistato a titolo oneroso;
4) le domande con le quali si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte.
Salvo quanto è disposto dal secondo e dal terzo comma dell'art. 534, se la domanda è trascritta dopo tre anni dalla data della trascrizione dell'atto impugnato, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i terzi di buona fede che, in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, hanno a qualunque titolo acquistato diritti da chi appare erede o legatario;
5) le domande di riduzione ((…)) delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima.
Se la trascrizione è eseguita dopo tre anni dall'apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti ((dall'erede o dal legatario)) in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda; ((346))
6) le domande di revocazione e quelle di opposizione di terzo contro le sentenze soggette a trascrizione per le cause previste dai numeri 1 , 2 , 3 e 6 dell'articolo 395 del codice di procedura civile e dal secondo comma dell'articolo 404 dello stesso codice.
Se la domanda è trascritta dopo tre anni dalla trascrizione della sentenza impugnata, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda.
6-bis) le domande indicate dal numero 9-bis dell'articolo 2652 per gli effetti ivi disposti.
La trascrizione della sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. (321) (322) (336)
Alla domanda giudiziale è equiparato l'atto notificato con il quale la parte, in presenza di compromesso o di clausola compromissoria, dichiara all'altra la propria intenzione di promuovere il procedimento arbitrale, propone la domanda e procede, per quanto le spetta, alla nomina degli arbitri.
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AGGIORNAMENTO (321)
Il D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 ha disposto (con l'art. 35, comma 1) che "Le disposizioni del presente decreto, salvo che non sia diversamente disposto, hanno effetto a decorrere dal 30 giugno 2023 e si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data.
Ai procedimenti pendenti alla data del 30 giugno 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti".
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AGGIORNAMENTO (322)
Il D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 , come modificato dalla L. 29 dicembre 2022, n. 197 , ha disposto (con l'art. 35, comma 1) che "Le disposizioni del presente decreto, salvo che non sia diversamente disposto, hanno effetto a decorrere dal 28 febbraio 2023 e si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data. Ai procedimenti pendenti alla data del 28 febbraio 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti".
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AGGIORNAMENTO (336)
Il D.Lgs. 31 ottobre 2024, n. 164 ha disposto (con l'art. 7, comma 1) che "Ove non diversamente previsto, le disposizioni del presente decreto si applicano ai procedimenti introdotti successivamente al 28 febbraio 2023".
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AGGIORNAMENTO (346)
La L. 2 dicembre 2025, n. 182 ha disposto (con l'art. 44, comma 2) che "Gli articoli 561 , 562 , 563 , 2652 e 2690 del codice civile , come modificati dal comma 1 del presente articolo, si applicano alle successioni aperte dopo la data di entrata in vigore della presente legge. Alle successioni aperte in data anteriore, i medesimi articoli continuano ad applicarsi nel testo previgente e può essere proposta azione di restituzione degli immobili anche nei confronti degli aventi causa dai donatari se è già stata notificata e trascritta domanda di riduzione o se quest'ultima è notificata e trascritta entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge oppure a condizione che i legittimari, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, notifichino e trascrivano nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Ai fini di cui al secondo periodo, restano salvi gli effetti degli atti di opposizione già notificati e trascritti ai sensi dell' articolo 563, quarto comma, del codice civile nel testo previgente e fermo quanto previsto dal medesimo comma. In mancanza di notificazione e trascrizione della domanda di riduzione o dell'atto di opposizione previsto dal terzo periodo, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, gli articoli 561 , 562 , 563 , 2652 e 2690 del codice civile , come modificati dal comma 1 del presente articolo, si applicano anche alle successioni aperte in data anteriore a quella di entrata in vigore della presente legge, decorsi sei mesi dalla sua entrata in vigore".
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2690 c.c. enuncia il principio di pubblica fede del libro fondiario, che garantisce la protezione dell'acquirente in buona fede che abbia fatto affidamento sulla situazione risultante dal libro fondiario.
Principio di pubblica fede tavolare
Il principio di pubblica fede tavolare tutela chi acquisti un diritto reale immobiliare sulla base di quanto risulta dal libro fondiario: se l'iscrizione attribuisce a qualcuno la titolarità di un diritto e il terzo acquista in buona fede fidando nella situazione tavolare, il suo acquisto è protetto anche se successivamente si scopre che l'iscrizione era erronea o che il dante causa non era il vero titolare. La buona fede si presume; il terzo perde la protezione solo se era a conoscenza dell'inesattezza del libro fondiario al momento dell'acquisto.
Profili applicativi
Il principio di pubblica fede è la massima espressione della differenza tra sistema tavolare e sistema ordinario. Nel sistema ordinario nemo dat quod non habet: chi acquista da un non-proprietario non acquista il diritto. Nel sistema tavolare, invece, l'acquisto di buona fede sulla base del libro fondiario è pienamente protetto anche se il dante causa non era il vero titolare, a tutela della certezza dei traffici immobiliari.
In sintesi
Il principio di pubblica fede tavolare protegge l'acquirente di buona fede che abbia fatto affidamento sul libro fondiario: l'acquisto è valido anche se l'iscrizione era erronea, purché il terzo fosse in buona fede al momento dell'acquisto e non conosca l'inesattezza del libro.