Testo della norma
Il credito delle pigioni e dei fitti degli immobili ha privilegio sui frutti dell'anno e su quelli raccolti anteriormente, nonché sopra tutto ciò che serve a fornire l'immobile o a coltivare il fondo locato.
Il privilegio sussiste per il credito dell'anno in corso, dell'antecedente e dei successivi, se la locazione ha data certa, e, in caso diverso, per quello dell'anno in corso e del susseguente.
Lo stesso privilegio ha il credito dipendente da mancate riparazioni le quali siano a carico del conduttore, il credito per i danni arrecati all'immobile locato, per la mancata restituzione delle scorte e ogni altro credito dipendente da inadempimento del contratto.
Il privilegio sui frutti sussiste finchè si trovano nel fondo o nelle sue dipendenze. Esso si può far valere anche nei confronti del subconduttore.
Il privilegio sulle cose che servono a fornire l'immobile locato o alla coltivazione del fondo sussiste pure se le cose appartengono al subconduttore, nei limiti in cui il locatore ha azione contro il medesimo.
Il privilegio sulle cose che servono a fornire l'immobile locato ha luogo altresì nei confronti dei terzi, finchè le cose si trovano nell'immobile, salvo che si provi che il locatore conoscesse il diritto del terzo al tempo in cui sono state introdotte.
Qualora le cose che servono a fornire la casa o il fondo locato ovvero a coltivare il medesimo vengano asportate dall'immobile senza il consenso del locatore, questi conserva su di esse il privilegio, purché ne domandi il sequestro, nei modi stabiliti dal codice di procedura civile per il sequestro conservativo, entro il termine di trenta giorni dall'asportazione, se si tratta di mobili che servono a fornire o a coltivare il fondo rustico, e di quindici giorni, se si tratta di mobili che servono a fornire la casa. Restano salvi in ogni caso i diritti acquistati dopo l'asportazione dai terzi che ignoravano l'esistenza del privilegio.
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2764 c.c. riconosce al venditore di un immobile un privilegio speciale sull'immobile venduto, a garanzia del credito per il prezzo o per la parte di prezzo non ancora corrisposta. Si tratta di uno strumento di tutela del venditore che non abbia ricevuto l'intero corrispettivo al momento del trasferimento della proprietà.
Privilegio del venditore di immobili
Il privilegio del venditore grava sull'immobile venduto per i crediti derivanti dalla compravendita rimasti insoddisfatti: 1) il prezzo residuo non pagato; 2) gli interessi maturati sulla somma dovuta; 3) le spese contrattuali. Il privilegio sorge automaticamente dalla vendita e non richiede iscrizione nei registri immobiliari per la sua esistenza, ma deve essere fatto valere in sede esecutiva secondo le regole di concorso con ipoteche e altri privilegi.
A differenza dell'ipoteca convenzionale, che richiede la volontà delle parti e l'iscrizione nei registri, il privilegio del venditore nasce ex lege dal contratto e opera automaticamente. Il venditore può cumulare il privilegio con la clausola risolutiva espressa o con l'azione di risoluzione per inadempimento, sebbene l'esercizio dell'azione restitutoria escluda generalmente il contestuale mantenimento del privilegio sul bene trasferito.
Profili applicativi
Il privilegio del venditore di immobili assume rilievo pratico nei conflitti con i creditori ipotecari dell'acquirente: in caso di esecuzione immobiliare, il venditore privilegiato può fare valere la propria prelazione. Il conflitto con il creditore ipotecario che ha iscritto ipoteca dopo la vendita si risolve secondo le regole di priorità stabilite dagli artt. 2772-2776 c.c. Il venditore deve tempestivamente fare valere il privilegio nel procedimento esecutivo per essere incluso nella graduatoria.
In sintesi
L'art. 2764 c.c. attribuisce al venditore di immobili un privilegio speciale sull'immobile venduto per i crediti derivanti dal contratto (prezzo residuo, interessi, spese). Il privilegio sorge automaticamente dalla vendita, senza necessità di iscrizione, e consente al venditore di soddisfarsi con prelazione in sede esecutiva o concorsuale, nel rispetto della graduatoria stabilita dalla legge.