Testo della norma
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((Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell'intervento nella esecuzione promossa da terzi.
Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell'articolo 2825-bis)) .
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2775-bis c.c. (introdotto dall'art. 8 D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122) riconosce al promissario acquirente di immobile da costruire un privilegio speciale sull'immobile oggetto del contratto preliminare, a garanzia della restituzione delle somme versate e del risarcimento del danno in caso di mancata esecuzione del contratto definitivo. La norma è espressione della politica di tutela degli acquirenti di immobili in costruzione.
Privilegio del promissario acquirente di immobile da costruire
Il privilegio spetta al promissario acquirente (o all'acquirente in caso di contratto definitivo non ancora trascritto) per: 1) la restituzione delle somme versate a titolo di acconto o caparra confirmatoria; 2) il risarcimento del danno patito per il mancato trasferimento; 3) le spese sostenute in dipendenza del contratto. Il privilegio grava sull'immobile promesso in vendita e si colloca in una posizione di priorità rispetto alle ipoteche iscritte successivamente alla trascrizione del contratto preliminare.
Il D.Lgs. n. 122/2005 ha introdotto un sistema di tutele complementari: 1) la fideiussione obbligatoria a garanzia delle somme versate prima del rogito; 2) la polizza assicurativa decennale postuma; 3) il privilegio immobiliare ex art. 2775-bis. L'insieme di questi strumenti mira a proteggere l'acquirente dal fallimento del costruttore in corso d'opera, fenomeno che aveva causato gravi perdite ai privati nelle crisi del settore immobiliare degli anni '90.
Profili applicativi
In caso di fallimento del costruttore prima del rogito, il promissario acquirente deve: 1) insinuarsi al passivo del fallimento come creditore privilegiato ex art. 2775-bis; 2) verificare se la fideiussione copre le somme versate; 3) valutare la possibilità di subentrare nel contratto preliminare tramite il curatore. Il privilegio è di rango elevato ma va coordinato con le ipoteche del costruttore e con i crediti privilegiati in prededuzione. La D.Lgs. n. 14/2019 (Codice della Crisi) ha aggiornato la disciplina delle tutele nei fallimenti edilizi.
In sintesi
L'art. 2775-bis c.c. attribuisce al promissario acquirente di immobile da costruire un privilegio speciale sull'immobile promesso, a garanzia della restituzione delle somme versate e del risarcimento in caso di inadempimento. La norma si inserisce nel sistema di tutele del D.Lgs. n. 122/2005 e protegge l'acquirente dall'insolvenza del costruttore in corso d'opera, coordinandosi con la fideiussione obbligatoria e la polizza assicurativa postuma.