Testo della norma
Ordine degli altri privilegi sui mobili
Salvo quanto è disposto dall'articolo 2777, nel concorso di crediti aventi privilegio generale o speciale sulla medesima cosa, la prelazione si esercita nell'ordine che segue:
1) i crediti per contributi ad istituti, enti o fondi speciali – compresi quelli sostitutivi o integrativi – che gestiscono forme di assicurazione obbligatoria per l'invalidità, la vecchiaia ed i superstiti, indicati dall'articolo 2753;
2) i crediti per le imposte sui redditi immobiliari, indicati dall'articolo 2771, quando il privilegio si esercita separatamente sopra i frutti, i fitti e le pigioni degli immobili;
3) ((NUMERO ABROGATO DAL D.GLS. 1 SETTEMBRE 1993, N. 385)) ;
4) i crediti per prestazioni e spese di conservazione e miglioramento di beni mobili, indicati dall'articolo 2756;
5) i crediti per le mercedi dovute ai lavoratori impiegati nelle opere di coltivazione e di raccolta, indicate dall'articolo 2757;
6) i crediti per sementi e materie fertilizzanti e antiparassitarie e per somministrazione di acqua per irrigazione, nonché i crediti per i lavori di coltivazione e di raccolta indicati dall'articolo 2757. Qualora tali crediti vengano in concorso tra loro, sono preferiti quelli di raccolta, seguono quelli di coltivazione e, infine, gli altri crediti indicati dallo stesso articolo;
7) i crediti per i tributi indiretti, indicati dall'articolo 2758, salvo che la legge speciale accordi un diverso grado di preferenza, e i crediti per le imposte sul reddito, indicati dall'articolo 2759;
8) i crediti per contributi dovuti a istituti ed enti per forme di tutela previdenziale e assistenziale indicati dall'articolo 2754, nonché gli accessori, limitatamente al cinquanta per cento del loro ammontare, relativi a tali crediti ed a quelli indicati dal precedente n. 1) del presente articolo;
9) ((NUMERO ABROGATO DAL D.GLS. 1 SETTEMBRE 1993, N. 385)) ;
10) i crediti dipendenti da reato, indicati dall'articolo 2768, sulle cose sequestrate, nei casi e secondo l'ordine stabiliti dal codice penale e dal codice di procedura penale ;
11) i crediti per risarcimento, indicati dall'articolo 2767;
12) i crediti dell'albergatore, indicati dall'articolo 2760;
13) i crediti del vettore, del mandatario, del depositario e del sequestratario, indicati dall'articolo 2761;
14) i crediti del venditore di macchine o della banca per le anticipazioni del prezzo, indicati dall'articolo 2762;
15) i crediti per canoni enfiteutici, indicati dall'articolo 2763;
16) i crediti del locatore e i crediti del concedente dipendenti dai contratti di mezzadria e colonia, indicati rispettivamente dagli articoli 2764 e 2765;
17) i crediti per spese funebri, d'infermità, per somministrazioni ed alimenti, nell'ordine indicato dall'articolo 2751;
18) i crediti dello Stato per tributi diretti, indicati dal primo comma dell'articolo 2752;
19) i crediti dello Stato indicati dal terzo comma dell'articolo 2752;
20) i crediti degli enti locali per tributi, indicati dal quarto comma dell'articolo 2752.
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2778 c.c. disciplina il credito fondiario e la posizione privilegiata degli istituti di credito fondiario (oggi banche ordinarie abilitate ai sensi del T.U.B.) che finanziano l'acquisto o la costruzione di immobili mediante mutui ipotecari a lungo termine. La norma si raccorda con la disciplina speciale del credito fondiario dettata dagli artt. 38-42 del T.U.B. (D.Lgs. 385/1993).
Credito fondiario
Il credito fondiario è il mutuo ipotecario a medio-lungo termine concesso da banche per il finanziamento dell'acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili (art. 38 T.U.B.). Le caratteristiche principali sono: 1) la garanzia ipotecaria di primo grado (o in certi casi secondo grado) sull'immobile finanziato, con limite di finanziabilità all'80% del valore; 2) la possibilità di espropriare l'immobile anche in caso di fallimento del debitore (deroga all'art. 51 L. fall., ora art. 150 C.C.I.I.); 3) la facoltà della banca di incassare direttamente il prezzo di vendita in caso di asta giudiziaria.
La ratio del regime privilegiato del credito fondiario è incentivare il finanziamento bancario a lungo termine del settore immobiliare: la certezza della garanzia e la procedura accelerata di escussione riducono il rischio della banca e consentono tassi più competitivi per i mutuatari.
Profili applicativi
In caso di fallimento del mutuatario, la banca fondiaria può proseguire l'esecuzione sull'immobile ipotecato anche nel corso della procedura concorsuale, a differenza di altri creditori per cui l'esecuzione è sospesa (art. 150 C.C.I.I.). Questo privilegio procedurale è fondamentale nella prassi bancaria e nella valutazione del rischio di credito immobiliare. Il mutuatario in difficoltà può ricorrere alla rinegoziazione del mutuo o alla portabilità (art. 120-quater T.U.B.) prima che la banca avvii la procedura esecutiva.
In sintesi
L'art. 2778 c.c. riguarda il credito fondiario, forma di finanziamento ipotecario a lungo termine disciplinata dagli artt. 38-42 T.U.B., caratterizzata da garanzia ipotecaria di primo grado e da un regime procedurale privilegiato che consente alla banca di proseguire l'esecuzione anche in caso di fallimento del mutuatario, incentivando il finanziamento bancario del settore immobiliare.