Art. 2811 C.C. – Miglioramenti e accessioni

Commento

Inquadramento

L'art. 2811 c.c. disciplina l'ipoteca volontaria: l'ipoteca volontaria è quella che il proprietario del bene costituisce per atto tra vivi (contratto) o per testamento, a garanzia di un proprio credito o del credito altrui. Richiede la capacità di disporre dei propri beni e l'iscrizione nei registri immobiliari per avere efficacia verso i terzi.

Ipoteca volontaria — costituzione e requisiti

L'ipoteca volontaria si distingue da quella legale e giudiziale per la sua fonte contrattuale:

• Atto costitutivo: l'ipoteca volontaria nasce da un contratto (es. atto di mutuo ipotecario, rogito notarile) o da testamento. L'atto deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, a pena di nullità (forma ad substantiam).
• Capacità: il concedente deve avere la capacità di disporre dei propri beni (capacità di agire). Il minorenne può concedere ipoteca solo con autorizzazione del giudice tutelare. La società può concedere ipoteca sui propri beni, deliberata dall'organo competente.
• Determinatezza: l'ipoteca deve essere iscritta su beni determinati (art. 2809). Non è possibile un'ipoteca su patrimoni generici o futuri (salvo l'ipoteca su quote di diritti reali, che si estende alla quota definitivamente assegnata).
• Iscrizione: l'efficacia dell'ipoteca verso i terzi decorre dall'iscrizione nei registri immobiliari. L'iscrizione determina anche il grado dell'ipoteca (prima ipoteca, seconda ipoteca, ecc.): le ipoteche sono soddisfatte in ordine di iscrizione.

Profili applicativi

L'ipoteca volontaria è lo strumento più diffuso nelle operazioni di finanziamento immobiliare: mutui bancari, leasing immobiliare, finanziamenti pubblici garantiti da ipoteca. Il notaio redige l'atto costitutivo e cura l'iscrizione nei registri. La banca che eroga un mutuo ottiene l'iscrizione dell'ipoteca prima dell'erogazione del capitale. Il grado dell'ipoteca (prima, seconda, ecc.) determina l'ordine di soddisfazione in caso di esecuzione: una seconda ipoteca si soddisfa solo dopo il pieno soddisfacimento della prima.

In sintesi

L'ipoteca volontaria (art. 2811) è costituita dal proprietario del bene per contratto o testamento, su beni determinati, con atto in forma pubblica o scrittura privata autenticata. Acquista efficacia verso i terzi dall'iscrizione nei registri immobiliari, che ne determina anche il grado: le ipoteche sono soddisfatte in ordine cronologico di iscrizione.