Testo della norma
Nel caso di affrancazione, le ipoteche gravanti sul diritto del concedente si risolvono sul prezzo dovuto per l'affrancazione; le ipoteche gravanti sul diritto dell'enfiteuta si estendono alla piena proprietà.
Nel caso di devoluzione o di cessazione dell'enfiteusi per decorso del termine, le ipoteche gravanti sul diritto dell'enfiteuta si risolvono sul prezzo dovuto per i miglioramenti, senza deduzione di quanto è dovuto al concedente per i canoni non soddisfatti. Il prezzo dei miglioramenti, se da atto scritto non risulta concordato con i creditori ipotecari, deve determinarsi giudizialmente, anche in contraddittorio dei medesimi. Le ipoteche gravanti sul diritto del concedente si estendono alla piena proprietà.
Quando l'enfiteusi si estingue per prescrizione, si estinguono le ipoteche che gravano sul diritto dell'enfiteuta.
Se per causa diversa da quelle sopra indicate vengono a riunirsi in una medesima persona il diritto del concedente e il diritto dell'enfiteuta, le ipoteche gravanti sull'uno e sull'altro continuano a gravarli separatamente; ma se l'ipoteca grava soltanto sull'uno o sull'altro diritto, essa si estende alla piena proprietà.
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2815 c.c. disciplina gli effetti dell'ipoteca, specificando che il diritto reale di garanzia attribuisce al creditore ipotecario il potere di espropriare il bene ipotecato per soddisfarsi sul ricavato con precedenza rispetto agli altri creditori, qualunque sia il soggetto che diventi proprietario del bene al momento dell'esecuzione.
Effetti dell'ipoteca
L'ipoteca produce due effetti fondamentali: 1) il diritto di prelazione: il creditore ipotecario si soddisfa sul ricavato dell'immobile con precedenza rispetto agli altri creditori chirografari e agli ipotecari di grado posteriore, secondo l'ordine di iscrizione; 2) il diritto di sequela: l'ipoteca segue il bene anche quando cambia di proprietario — il creditore ipotecario può esercitare le proprie ragioni anche contro il terzo acquirente che abbia acquistato l'immobile ipotecato, indipendentemente da chi sia il proprietario al momento dell'esecuzione.
Il diritto di sequela distingue nettamente l'ipoteca dal privilegio e dal credito chirografario: il creditore ipotecario non perde la garanzia se il debitore aliena l'immobile, e il terzo acquirente deve fare i conti con l'ipoteca esistente. Per questo nelle compravendite immobiliari è fondamentale verificare l'esistenza di iscrizioni ipotecarie presso la conservatoria dei registri immobiliari prima del rogito.
Profili applicativi
In sede pratica, il diritto di sequela è tutelato dall'azione ipotecaria contro il terzo acquirente (art. 2808 c.c. e ss.): il creditore intima al terzo di pagare il debito, rilasciare l'immobile per la vendita forzata, o purgare l'ipoteca. Il terzo acquirente può liberarsi offrendo il prezzo di acquisto o avvalendosi della purgazione ex art. 2889 c.c. La verifica ipotecaria è adempimento obbligatorio per il notaio in ogni rogito di compravendita immobiliare.
In sintesi
L'art. 2815 c.c. attribuisce all'ipoteca i due effetti fondamentali: prelazione (soddisfazione preferenziale sul ricavato dell'immobile) e sequela (il diritto segue il bene anche in caso di alienazione a terzi). Il diritto di sequela garantisce l'efficacia della garanzia indipendentemente dai trasferimenti della proprietà, rendendo l'ipoteca lo strumento di garanzia reale immobiliare per eccellenza.