Art. 2820 C.C. – Sentenze straniere

Commento

Inquadramento

L'art. 2820 c.c. disciplina l'ipoteca su beni futuri: l'ipoteca su beni non ancora esistenti nel patrimonio del concedente o non ancora di sua proprietà al momento della costituzione può essere concessa, ma acquista efficacia solo dal momento in cui il bene viene ad esistenza o entra nel patrimonio del concedente. La garanzia si 'aggancia' al bene quando questo si materializza.

Ipoteca su beni futuri

L'ipoteca su beni futuri presenta le seguenti caratteristiche:

• Validità dell'atto costitutivo: il contratto che costituisce l'ipoteca su un bene futuro è valido sin dal momento della stipula. È una promessa di garanzia che diventa effettiva al sopravvenire del bene. Esempi: ipoteca su un immobile in costruzione, su un'eredità non ancora aperta, su un'azienda non ancora acquisita.
• Momento dell'iscrizione: l'iscrizione nei registri immobiliari può avvenire già al momento della stipula del contratto, ma produce effetti (e determina il grado) solo dal momento in cui il bene entra nel patrimonio del concedente. Questo crea un problema di grado: se il bene viene acquistato e ipotecato da altri nel frattempo, il grado dell'ipoteca sul bene futuro si colloca dopo.
• Ipoteca sul costruendo: nelle costruzioni, il costruttore può ipotecare l'immobile in corso di costruzione già durante i lavori. Il creditore (tipicamente la banca che finanzia i lavori) iscrive l'ipoteca sull'area e sulle costruzioni futura. L'ipoteca si estende automaticamente all'edificio man mano che viene costruito.
• Coordinamento con il trust e i patrimoni separati: in operazioni di finanza strutturata, l'ipoteca su beni futuri è usata per garantire l'emissione di titoli garantiti da crediti futuri (cartolarizzazioni, covered bonds).

Profili applicativi

L'ipoteca su beni futuri è ampiamente usata nelle costruzioni e nelle operazioni di finanza immobiliare. La banca che finanzia un'operazione di sviluppo immobiliare iscrive l'ipoteca sul terreno e ottiene la garanzia che si estende agli edifici man mano che vengono costruiti. Il rischio per il creditore è il ritardo nella costruzione o la mancata costruzione: in tal caso, l'ipoteca non acquista efficacia sui beni non ancora esistenti.

In sintesi

L'ipoteca può essere costituita su beni futuri (art. 2820): il contratto è valido sin dalla stipula, ma la garanzia acquista efficacia solo dal momento in cui il bene entra nel patrimonio del concedente. Il grado dell'ipoteca decorre dall'iscrizione, ma è limitato ai beni che vengono ad esistenza successivamente. Molto usata nei finanziamenti immobiliari per ipotecare edifici in costruzione.