Testo della norma
L'ipoteca su cosa futura può essere validamente iscritta solo quando la cosa è venuta a esistenza.
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
L'ipoteca su cosa futura può essere validamente iscritta solo quando la cosa è venuta a esistenza.
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2823 c.c. disciplina l'efficacia dell'iscrizione ipotecaria rispetto ai terzi, stabilendo il principio fondamentale che l'ipoteca prende rango dalla data e dall'ora di iscrizione e che le iscrizioni anteriori prevalgono su quelle posteriori. La norma fonda il sistema delle priorità ipotecarie nel diritto italiano.
Efficacia dell'iscrizione e priorità tra ipoteche
L'iscrizione ipotecaria produce i seguenti effetti: 1) opponibilità ai terzi: dall'iscrizione, l'ipoteca è opponibile a chiunque acquisti diritti sull'immobile in un momento successivo; 2) determinazione del grado: il grado dell'ipoteca è determinato dalla data e dall'ora di presentazione della nota; 3) prevalenza temporale: in caso di concorso tra più ipoteche sullo stesso immobile, l'ipoteca di grado anteriore prevale su quella posteriore in sede di riparto del ricavato.
Il sistema è di tipo negativo: i terzi che acquistano o che iscrivono ipoteche successivamente subiscono la prevalenza delle iscrizioni anteriori. Non è rilevante la data del contratto di mutuo, ma solo la data dell'iscrizione: un mutuo stipulato il giorno 1 ma iscritto il giorno 3 soccombe rispetto a un'ipoteca iscritta il giorno 2, anche se quest'ultima si riferiva a un contratto stipulato il giorno 2.
Profili applicativi
La priorità temporale delle iscrizioni è fondamentale nella gestione del portafoglio crediti bancario: la banca che detiene ipoteca di primo grado ha la certezza di soddisfarsi per prima sul ricavato dell'asta, mentre quella di secondo grado recupera solo sull'eventuale eccedenza. Nelle operazioni di compravendita, il venditore deve liberare l'immobile da ipoteche prima del rogito (con la cancellazione per avvenuto pagamento del mutuo), oppure concordare la traslazione del mutuo sull'acquirente.
In sintesi
L'art. 2823 c.c. stabilisce che l'iscrizione ipotecaria è opponibile ai terzi dalla data e dall'ora di presentazione della nota, determinando il grado dell'ipoteca. Le iscrizioni anteriori prevalgono su quelle posteriori in sede di riparto del ricavato: primo grado si soddisfa per intero, poi secondo grado sull'eccedenza, e così via. La data del contratto di mutuo è irrilevante ai fini della priorità, che dipende solo dalla data di iscrizione.