Testo della norma
L'iscrizione d'ipoteca sui beni di un defunto può eseguirsi con la semplice indicazione della sua persona, osservate per il resto le regole ordinarie. Se però risulta trascritto l'acquisto dei beni da parte degli eredi, l'iscrizione deve eseguirsi contro costoro.
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2829 c.c. riconosce al terzo acquirente del bene ipotecato la facoltà di liberare il bene dall'ipoteca mediante la procedura di purgazione, alternativa all'espropriazione forzata. La purgazione consente di conservare il bene pagando un importo corrispondente al prezzo di acquisto o al valore del bene, senza dover necessariamente soddisfare l'intero debito garantito.
Purgazione dell'ipoteca: presupposti e legittimazione
Possono ricorrere alla purgazione: 1) il terzo acquirente che abbia trascritto il proprio titolo d'acquisto anteriormente all'iscrizione ipotecaria o, più frequentemente, che abbia acquistato un bene già ipotecato; 2) il terzo datore che abbia alienato il bene ipotecato. La procedura presuppone: a) l'avvenuta trascrizione del titolo di acquisto del terzo; b) la notificazione ai creditori iscritti e al debitore del prezzo convenuto o del valore dichiarato; c) l'offerta di pagare fino a tale importo in soddisfacimento proporzionale dei crediti iscritti. Se i creditori accettano, l'importo è distribuito tra loro secondo il grado; se nessun creditore si oppone nel termine legale, la purgazione si perfeziona automaticamente.
Profili applicativi
La purgazione ha rilevanza pratica nelle compravendite in cui il venditore è gravato da ipoteche di importo superiore al prezzo pattuito: l'acquirente può concludere l'acquisto e avviare la purgazione per liberare il bene. Essa sblocca situazioni altrimenti paralizzanti per il mercato immobiliare, consentendo la circolazione di beni ipotecati senza che il compratore debba accollarsi integralmente il debito del venditore.
In sintesi
Il terzo acquirente può liberare il bene ipotecato offrendo ai creditori iscritti il prezzo di acquisto o il valore dichiarato; i creditori possono accettare o provocare la vendita all'incanto entro il termine legale.