Testo della norma
Se il titolo per l'iscrizione risulta da scrittura privata, la sottoscrizione di chi ha concesso l'ipoteca deve essere autenticata o accertata giudizialmente.
Il richiedente deve presentare la scrittura originale o, se questa è depositata in pubblico archivio o negli atti d'un notaio, una copia autenticata, con la certificazione che ricorrono i requisiti innanzi indicati.
L'originale o la copia rimane in deposito nell'ufficio dei registri immobiliari.
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2835 c.c. disciplina la costituzione e gli effetti dell'ipoteca su una quota di bene immobile appartenente in comproprietà a più soggetti. La norma risolve la tensione tra il diritto di prelazione del creditore ipotecario e i diritti dei comproprietari che non hanno partecipato alla costituzione dell'ipoteca, con particolare riguardo alle vicende dello scioglimento della comunione.
Ipoteca su quota di comproprietà
L'ipoteca può validamente essere costituita su una quota indivisa di un bene immobile in comproprietà. In caso di scioglimento della comunione, si distinguono tre scenari: 1) se il bene viene assegnato integralmente al debitore, l'ipoteca si estende all'intero bene assegnato, a vantaggio del creditore; 2) se il bene viene assegnato a un comproprietario non debitore, l'ipoteca si trasferisce sul conguaglio dovuto all'assegnatario o su altri beni eventualmente assegnati al debitore; 3) se il bene viene venduto in sede di divisione giudiziale, il creditore ipotecario concorre sul ricavato proporzionale alla quota del debitore. Il creditore ipotecario è terzo rispetto alla divisione e i comproprietari non possono pregiudicarne i diritti con accordi di divisione a lui inopponibili.
Profili applicativi
L'ipoteca su quota è rilevante nelle situazioni successorie e nelle comproprietà derivanti da eredità: quando più coeredi sono titolari di un immobile e uno di essi lo vincola con ipoteca, la divisione successiva deve tenere conto del vincolo. Il notaio deve verificare in sede di divisione la presenza di ipoteche su quote e informare i coeredi delle conseguenze sulla distribuzione dei beni e dei conguagli.
In sintesi
L'ipoteca su quota di comproprietà è valida; in sede di scioglimento della comunione si concentra sui beni assegnati al debitore o sul conguaglio, salvaguardando la prelazione del creditore ipotecario.