Testo della norma
Se il titolo per l'iscrizione risulta da un atto pubblico ricevuto nello Stato o da una sentenza o da altro provvedimento giudiziale ad essa parificato, si deve presentare copia del titolo.
((COMMA ABROGATO DALLA L. 27 FEBBARIO 1985, N. 52)) .
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2836 c.c. ammette la costituzione di ipoteca su beni futuri, ossia su beni che al momento della stipula del contratto ipotecario non appartengono ancora al costituente. La norma consente di anticipare la garanzia reale rispetto all'effettivo acquisto del bene, con importanti implicazioni nel finanziamento edilizio e nelle operazioni di credito fondiario.
Ipoteca su beni futuri
L'ipoteca su beni futuri è valida ma sospensivamente condizionata all'acquisto del bene da parte del costituente. La struttura operativa è la seguente: 1) il contratto ipotecario è perfezionato fin dall'origine tra le parti, con piena efficacia obbligatoria; 2) l'iscrizione nei registri immobiliari può essere eseguita solo dopo che il bene è entrato nel patrimonio del costituente (variazione catastale, attestazione di fine lavori o atto di provenienza); 3) la data dell'iscrizione — non quella del contratto — determina il grado ipotecario rispetto ai creditori concorrenti. Rientrano in questa categoria: l'ipoteca su immobili in costruzione, l'ipoteca su beni che il costituente si propone di acquistare, e l'ipoteca su beni futuri derivanti da vicende successorie.
Profili applicativi
L'ipoteca su beni futuri è frequente nel finanziamento di costruzioni: la banca che eroga il credito fondiario può iscrivere ipoteca sull'immobile in costruzione non appena le strutture raggiungono il grado di avanzamento previsto dalla legge. È essenziale che il contratto identifichi con precisione i beni futuri oggetto della garanzia, con dati catastali provvisori o indicazione del progetto edilizio approvato.
In sintesi
L'ipoteca su beni futuri è valida dal contratto ma produce effetti e ammette iscrizione solo dal momento in cui il bene entra nel patrimonio del costituente; la data dell'iscrizione determina il grado ipotecario.