Testo della norma
Se al tempo della rinnovazione gli immobili ipotecati risultano dai registri delle trascrizioni passati agli eredi del debitore o ai suoi aventi causa, la rinnovazione deve essere fatta anche nei confronti degli eredi o aventi causa e la nota deve contenere le indicazioni stabilite dall'art. 2839, se queste risultano dai registri medesimi.
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2851 c.c. stabilisce le regole per la distribuzione del ricavato in caso di concorso tra più creditori ipotecari sullo stesso bene, con particolare riguardo ai rapporti tra ipoteche di grado diverso e ai diritti dei creditori di grado postergato sul residuo eventuale. La norma completa il sistema del concorso disciplinato dagli artt. 2833 e 2784 c.c.
Concorso tra creditori ipotecari e distribuzione del ricavato
Il concorso tra più creditori ipotecari sullo stesso bene è regolato dalla priorità di grado: il creditore di primo grado è soddisfatto per intero prima che il creditore di secondo grado possa concorrere sul residuo. Il principio del grado opera in modo assoluto: 1) il creditore di grado posteriore non può partecipare alla distribuzione finché il creditore anteriore non è integralmente soddisfatto; 2) se il ricavato non è sufficiente a soddisfare il creditore di primo grado, i creditori di grado posteriore non ricevono nulla; 3) il credito ipotecario di primo grado non soddisfatto per incapienza del ricavato diventa chirografario per la parte residua, concorrendo con gli altri creditori chirografari. Il ricavato residuo dopo la soddisfazione di tutte le ipoteche spetta al debitore o al terzo acquirente che aveva il bene.
Profili applicativi
La regola della priorità assoluta di grado ha conseguenze pratiche rilevanti nella valutazione del merito creditizio: la banca che intende iscrivere ipoteca di secondo grado deve stimare se il valore del bene residuo (dopo il primo grado) è sufficiente a coprire il proprio credito. Il cosiddetto LTV (Loan to Value) di secondo grado è calcolato sottraendo il primo grado dalla stima di mercato del bene.
In sintesi
Il concorso tra creditori ipotecari è regolato dalla priorità assoluta di grado: il creditore anteriore è soddisfatto per intero prima di quelli posteriori; l'eventuale residuo dopo tutte le ipoteche spetta al debitore o al terzo acquirente.