Testo della norma
Il numero d'ordine delle iscrizioni determina il loro grado.
Nondimeno, se più persone presentano contemporaneamente la nota per ottenere iscrizione contro la stessa persona o sugli stessi immobili, le iscrizioni sono eseguite sotto lo stesso numero, e di ciò si fa menzione nella ricevuta spedita dal conservatore a ciascuno dei richiedenti.
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2853 c.c. disciplina il c.d. consolidamento dell'ipoteca, ossia il termine entro cui l'iscrizione ipotecaria diventa inattaccabile dall'azione revocatoria fallimentare. La norma si pone al crocevia tra il diritto delle garanzie reali e il diritto concorsuale, con importanti implicazioni per la pianificazione delle operazioni di credito.
Consolidamento dell'ipoteca e revocatoria fallimentare
L'iscrizione ipotecaria è soggetta all'azione revocatoria fallimentare se intervenuta nei dieci giorni precedenti la dichiarazione di fallimento (ora: apertura della liquidazione giudiziale ai sensi del D.Lgs. 14/2019). Decorso tale termine, l'ipoteca si considera consolidata e non è più revocabile. Il meccanismo opera come segue: 1) l'ipoteca iscritta oltre dieci giorni prima dell'apertura della procedura concorsuale è salva dall'azione revocatoria; 2) quella iscritta nei dieci giorni precedenti è revocabile in quanto negozio anormale anteriore al fallimento; 3) ai fini del computo, rileva la data di iscrizione nel registro immobiliare, non quella del contratto. Il curatore che esercita l'azione revocatoria ottiene l'inefficacia dell'iscrizione nei confronti della massa, con restituzione del bene al patrimonio del debitore.
Profili applicativi
Il consolidamento è un'istituzione cardine nella prassi bancaria: le banche che erogano mutui con iscrizione ipotecaria devono assicurarsi che tra l'iscrizione e l'erogazione del denaro decorrano almeno dieci giorni per evitare la revocatoria. La stipula anticipata dell'atto con clausola di erogazione differita è lo strumento ordinariamente adottato per rispettare il termine di consolidamento.
In sintesi
L'ipoteca iscritta oltre dieci giorni prima dell'apertura della liquidazione giudiziale è consolidata e inattaccabile dalla revocatoria; quella iscritta nel periodo sospetto è revocabile, con inefficacia nei confronti della massa concorsuale.