Testo della norma
La surrogazione non si può esercitare sui beni dati in ipoteca da un terzo, né sui beni alienati dal debitore, quando l'alienazione è stata trascritta anteriormente all'iscrizione del creditore perdente.
Trattandosi di beni acquistati dal debitore posteriormente a detta iscrizione, se il creditore soddisfatto aveva esteso a essi la sua ipoteca giudiziale, il creditore perdente può esercitare la surrogazione anche su tali beni.
Per far valere il diritto alla surrogazione deve essere eseguita annotazione in margine all'ipoteca del creditore soddisfatto; per l'annotazione deve presentarsi al conservatore copia dello stato di graduazione dal quale risulta l'incapienza.
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2857 c.c. regola l'accollo del debito ipotecario nel contesto del trasferimento dell'immobile gravato, disciplinando la posizione del nuovo acquirente che assume il debito del venditore nei confronti del creditore ipotecario. L'accollo del mutuo è operazione frequente nel mercato immobiliare, consentendo il trasferimento sia della proprietà sia del debito residuo.
Accollo del debito ipotecario
L'accollo del debito ipotecario può essere: 1) interno (cumulativo): l'acquirente si obbliga verso il venditore a pagare il debito ipotecario, ma il creditore può agire indifferentemente contro venditore o acquirente; il venditore resta debitore verso il creditore; 2) liberatorio (espromissione accettata dal creditore): il creditore acconsente alla liberazione del venditore, e l'acquirente diventa il solo obbligato; richiede il consenso espresso del creditore ipotecario (banca). Nell'accollo di mutuo fondiario, le banche valutano il merito creditizio dell'accollante prima di liberare il venditore. L'accollo si distingue dalla surrogazione per portabilità (L. 40/2007): nell'accollo il debito verso la stessa banca si trasferisce all'acquirente; nella portabilità il mutuo si trasferisce a una nuova banca senza modifica del debitore.
Profili applicativi
L'accollo di mutuo è pratica diffusa nelle compravendite immobiliari, specialmente quando il tasso originario del mutuo è vantaggioso rispetto alle condizioni correnti di mercato: l'acquirente preferisce subentrare nel mutuo esistente piuttosto che stipularne uno nuovo. La banca può rifiutare l'accollo liberatorio se l'acquirente non soddisfa i requisiti di merito creditizio richiesti dalle proprie politiche interne.
In sintesi
L'accollo del debito ipotecario è cumulativo (il venditore resta debitore) o liberatorio (il venditore è liberato con il consenso del creditore); nei mutui fondiari la banca valuta il merito creditizio dell'accollante prima di liberare il venditore.