Testo della norma
Il rilascio dei beni ipotecati si esegue con dichiarazione alla cancelleria del tribunale competente per l'espropriazione. La dichiarazione deve essere fatta non oltre i dieci giorni dalla data del pignoramento.
Il certificato della cancelleria attestante la dichiarazione deve, a cura del terzo, essere annotato in margine alla trascrizione dell'atto di pignoramento e deve essere notificato, entro cinque giorni dalla sua data, al creditore procedente.
Sull'istanza di questo o di qualunque altro interessato, il tribunale provvede alla nomina di un amministratore, in confronto del quale prosegue il processo di espropriazione.
Il terzo rimane responsabile della custodia dell'immobile fino alla consegna all'amministratore.
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2861 c.c. disciplina il frazionamento dell'ipoteca in relazione agli interventi di suddivisione dell'immobile in unità abitative distinte, consentendo la distribuzione del vincolo ipotecario originariamente unitario sulle singole unità ricavate. Il frazionamento è istituto fondamentale nel mercato immobiliare edilizio, dove interi fabbricati sono costruiti con finanziamenti garantiti da ipoteca sull'intero edificio.
Frazionamento dell'ipoteca
Il frazionamento dell'ipoteca avviene quando un immobile oggetto di ipoteca unica viene suddiviso in più unità catastalmente autonome (appartamenti, locali commerciali, box). La procedura richiede: 1) la preventiva approvazione del piano di frazionamento da parte del creditore ipotecario (banca); 2) la suddivisione del debito residuo tra le singole unità, proporzionalmente alla quota di valore attribuita a ciascuna; 3) l'annotazione del frazionamento nel registro immobiliare, con indicazione della quota di debito a carico di ciascuna unità; 4) la liberazione di ciascuna unità dall'ipoteca unica originaria, sostituita dall'ipoteca frazionata sulla singola unità. Il frazionamento consente all'impresa costruttrice di vendere le singole unità libere dall'ipoteca, man mano che gli acquirenti versano il prezzo che viene destinato al rimborso della quota di mutuo attribuita all'unità acquistata.
Profili applicativi
Il frazionamento è indispensabile nel settore edilizio: senza di esso, le unità immobiliari costruite con mutuo ipotecario sull'intero edificio non potrebbero essere vendute libere da vincoli. L'acquirente di un'unità da costruttore deve verificare che il frazionamento sia stato concordato con la banca e che il proprio acquisto sia sufficiente a liberare l'unità dalla quota di ipoteca iscritta.
In sintesi
Il frazionamento distribuisce l'ipoteca unica sulle singole unità immobiliari ricavate dalla suddivisione, consentendo la vendita di ciascuna unità libera da vincoli man mano che il prezzo viene destinato al rimborso della quota di mutuo.