Testo della norma
I frutti dell'immobile ipotecato sono dovuti dal terzo a decorrere dal giorno in cui è stato eseguito il pignoramento.
Nel caso di liberazione dell'immobile dalle ipoteche i frutti sono del pari dovuti dal giorno del pignoramento o, in mancanza di pignoramento, dal giorno della notificazione eseguita in conformità dell'art. 2890.
Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.
Commento
Inquadramento
L'art. 2865 c.c. regola i rapporti tra l'ipoteca e la disciplina urbanistica, stabilendo che la validità e l'efficacia dell'ipoteca non dipendono dalla conformità urbanistica dell'immobile, ma che eventuali abusi edilizi possono incidere sulla commerciabilità del bene e quindi sul valore della garanzia. La norma tocca un punto critico per la stabilità delle garanzie immobiliari.
Ipoteca e conformità urbanistica dell'immobile
L'ipoteca può essere validamente iscritta su qualsiasi immobile, indipendentemente dalla sua regolarità urbanistica ed edilizia. Tuttavia, la presenza di abusi edilizi rileva sotto diversi profili: 1) valore della garanzia: un immobile abusivo ha valore di mercato inferiore rispetto a uno regolare; in caso di esecuzione, il realizzo potrebbe non coprire il credito; 2) trasferibilità: la legge (L. 47/1985 e succ.) subordina la validità dei negozi traslativi alla dichiarazione degli estremi del titolo abilitativo; l'immobile totalmente abusivo non è trasferibile con atto pubblico, il che rende problematica la sua vendita in sede esecutiva; 3) sanatoria: il condono edilizio (L. 47/1985, L. 724/1994, L. 326/2003) può regolarizzare la posizione dell'immobile e ripristinarne la piena commerciabilità; la presentazione della domanda di sanatoria sospende le sanzioni. La banca che intende iscrivere ipoteca deve verificare la regolarità urbanistica dell'immobile per assicurarsi un'adeguata garanzia.
Profili applicativi
Il tema dell'ipoteca su immobile abusivo è delicato nelle province del sud Italia, dove la diffusione degli abusi edilizi è storicamente più elevata. Le banche prevedono nei propri criteri di erogazione la verifica della regolarità urbanistica e catastale dell'immobile, spesso affidata a perizie tecniche di professionisti abilitati (ingegneri, geometri, architetti).
In sintesi
L'ipoteca è validamente iscrivibile anche su immobili con irregolarità edilizie, ma la presenza di abusi incide sul valore della garanzia e sulla trasferibilità del bene in sede esecutiva; la verifica urbanistica è essenziale nella fase di istruttoria del finanziamento.