Art. 2923 C.C. - Locazioni

Testo della norma

Le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede.

Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.

In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l'acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell'art. 1603.

Testo vigente del Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262). Fonte ufficiale: Normattiva.

Commento

Inquadramento

L'art. 2923 c.c. disciplina gli effetti della vendita forzata nei confronti dei terzi che vantano diritti sull'immobile espropriato — in particolare i conduttori — stabilendo entro quali limiti i loro diritti sono opponibili all'aggiudicatario.

Opponibilità dei diritti del conduttore

Locazioni con data certa anteriore al pignoramento: opponibili all'aggiudicatario nei limiti dell'art. 1599 (durata residua), a condizione che non abbiano ricevuto un canone anticipato superiore a tre annualità — in tal caso la locazione è opponibile solo per il periodo corrispondente al canone non ancora goduto, fino a tre anni.
Locazioni senza data certa o posteriori al pignoramento: inopponibili all'aggiudicatario, che può esigere il rilascio dell'immobile.
Locazioni ultranovennali trascritte: opponibili ai sensi dell'art. 2643 n. 8, purchè la trascrizione sia anteriore al pignoramento.

L'aggiudicatario subentra nella posizione del locatore per i canoni futuri, ma può recedere dal contratto opponibile dando congruo preavviso (c.d. disdetta per vendita coattiva).

Profili applicativi

Nelle procedure esecutive immobiliari, la presenza di conduttori che oppongono contratti di locazione può ridurre significativamente il valore di mercato dell'immobile e l'interesse degli offerenti. Il professionista deve verificare: 1) la data certa del contratto (registrazione o atto pubblico); 2) se è stato corrisposto canone anticipato superiore a tre annualità; 3) se il contratto è trascritto. L'aggiudicatario che vuole liberare l'immobile da conduttori inopponibili deve agire con sfratto per finita locazione o, se inopponibili, con procedura di rilascio ex art. 560 c.p.c.

In sintesi

L'art. 2923 tutela l'aggiudicatario nella vendita forzata: le locazioni con data certa anteriore al pignoramento sono opponibili, ma non oltre i limiti del canone anticipato (max 3 anni); quelle posteriori o prive di data certa sono inopponibili e l'aggiudicatario può esigere il rilascio.

Art. 2923 C.C. – Locazioni